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Rechtzeitig prüfen


Der Erwerb einer Immobilie ist mit vielen Fragen verbunden. Auch aus rechtlicher Sicht gilt es, vor der Vertragsunterzeichnung einige wesentliche Punkte zu beachten.
Ein Artikel von Doris Thallinger

Im Laufe der Jahre haben die Anwälte Christof Joham und Andreas Voggenberger zahlreiche Fälle in Sachen Baurecht und Liegenschaftsrecht behandelt. Die beiden Experten, die eine Anwaltskanzlei in Eugendorf betreiben, haben wichtige Ratschläge auf Lager, die man beherzigen sollte, bevor man einen Kaufvertrag unterzeichnet.

Christof Joham Fotos: www.kaindl-hoenig.com

Christof Joham
Fotos: www.kaindl-hoenig.com

Wie kann der Käufer einer Immobilie von vornherein Probleme vermeiden?
Ganz einfach: indem er das Objekt vor der endgültigen Kaufentscheidung entsprechend sorgfältig prüft, bzw

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. prüfen lässt. Wenn jemand ein Auto kauft, ist es geradezu selbstverständlich, es vor dem Kauf gründlich durchchecken zu lassen. Bei Immobilien, also in Fällen, bei denen es im Regelfall um deutlich mehr Geld geht, als bei einem Autokauf, prüfen die Menschen oftmals deutlich weniger gründlich. Bei Immobilienkäufen erleben wir leider allzu oft, dass viele Käufer sich blindlings auf die Angaben des Verkäufers verlassen.

An wen kann man sich wenden, um eine Immobilie professionell überprüfen zu lassen?
So, wie man im Falle eines Autokaufs einen KFZ-Mechaniker konsultiert, sollte man sich vor dem Kauf einer Liegenschaft an kompetente Fachleute (seriöser Makler, kompetenter Vertragsverfasser) wenden. Ein erfahrener Vertragsverfasser gibt schon im Vorfeld die geeigneten Ratschläge und kann die Liegenschaft sowohl auf Rechtsmängel (Fehlen von Baubewilligungen etc.) überprüfen, als auch durch allfällige Beiziehung eines Bautechnikers auf Mängel überprüfen lassen; und zwar um – im Verhältnis – relativ kleines Geld! Die Kosten für eine technische Überprüfung liegen im Regelfall in etwa bei 1.000 Euro. 1.000 Euro klingen auf den ersten Blick viel, sind jedoch sehr gut investiert in die Sicherheit, dass die Immobilie tatsächlich hält, was sie verspricht.

Kann denn der Käufer im Nachhinein Gewährleistung für allfällige Mängel geltend machen, wenn er diese erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrags entdeckt?
Grundsätzlich ist es üblich, dass beim Kauf einer Immobilie ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag vereinbart wird. In jedem Haus sind umfangreiche technische Anlagen verbaut, wie Elektroinstallationen, Heizsysteme und vieles mehr. Wäre in einem Kaufvertrag kein Gewährleistungsausschluss vorgesehen, könnte jeder auch noch so kleine Mangel innerhalb der gesetzlichen Gewährleistungsfrist geltend gemacht werden, was von Verkäufern üblicherweise nicht akzeptiert wird.
Dieser Gewährleistungsausschluss hat allerdings seine Grenzen, wenn sich nachträglich herausstellt, dass das gekaufte Wohnobjekt zum ureigentlichen Zweck, also zum Wohnen, gar nicht geeignet ist. Beispielsweise wenn über ein Wohnobjekt ein behördliches Benutzungsverbot verhängt wird, oder sich herausstellt, dass das Wohnobjekt gar nicht behördlich bewilligt ist (Schwarzbau) und dergleichen mehr. In diesen Fällen hat ein Käufer, der sich beim Kauf über wesentliche Eigenschaften des Kaufobjektes in Irrtum befand, auch außerhalb des Gewährleistungsrechtes die Möglichkeit, den Kaufvertrag rückabzuwickeln. Dies kann im Streitfall aber erhebliche Kosten verursachen!

Andreas Voggenberger

Andreas Voggenberger

Gibt es tatsächlich solche Fälle in der Praxis?
Ja, solche Fälle kommen vor. Leider gibt es immer wieder böse Überraschungen: nicht bewilligte Räumlichkeiten, Um- und Zubauten, die nie behördlich genehmigt worden sind, Öfen, die – oftmals selbst eingebaut – ein massives Sicherheitsrisiko darstellen! Oder sogar, wie in einem aktuellen Fall, dass eine Wohnung verkauft wird, die nicht einmal als Wohnraum bewilligt ist!

Kommt es in solchen (oder auch anderen) Fällen dann wirklich soweit, dass Kaufverträge rückabgewickelt werden?
Selten, aber doch! Denn selbst, wenn die „Vertragsreue“ nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags gerechtfertigt ist, gestaltet sich die Rückabwicklung oft langwierig und kostenintensiv. Bei einer Immobilie mit einem Wert von 300.000 Euro kann sich die gerichtliche Durchsetzung einer Rückabwicklung kaum jemand leisten. Das Prozessrisiko ist hoch, vor allem, da sich die Anwalts- und Gerichtskosten nach der Höhe des Streitwerts bemessen.
Oftmals muss der beweispflichtige Käufer in einem Gerichtsverfahren in Vorleistung gehen und schon während des Prozesses hohe Sachverständigengebühren bezahlen. Und gerade, nachdem man viel Geld in eine Immobilie investiert hat, meist Kredite aufgenommen hat, sind solche Kosten oft nicht finanzierbar. Zudem kann ein Gerichtsverfahren selbstverständlich auch verloren gehen und kann dies bei derartigen Summen ruinös sein.
Es empfiehlt sich daher dringend, bereits im Vorfeld alles bestmöglich durch kompetente Fachleute (seriöse Makler, erfahrene Vertragsverfasser, Bautechniker etc.) abzuklären, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.


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